Кои обстоятелства са от значение при определяне дали правото на строеж е погасено по давност, разяснява състав на Върховния касационен съд (ВКС) в ново решение, постановено от значение за развитието на правото.
Върховните съдии обръщат специално внимание на хипотезата, при която протоколът, констатиращ завършването на сградата на етап „груб строеж“, е издаден едва след завеждането на иска за установяване на погасеното по давност право на строеж.
Съдиите Светлана Калинова (председател на състава и докладчик), Гълъбина Генчева и Наталия Неделчева посочват, че:
„…при предявен иск за установяване, че правото на строеж за конкретен обект в многоетажна сграда, състояща се от множество обекти, е погасено по давност, издаването на нарочен акт по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ в хода на производството представлява факт с правно значение за спора, който съдът следва да съобрази по реда на чл. 235, ал. 2 ГПК, когато това следва от особеностите на отношенията между спорещите страни“.
Бива припомнено приетото в тълкувателно решение от Гражданската колегия на ВКС през 2012 г., издадено на основание чл. 67 от Закона за собствеността – че „правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години“. В този случай върховните съдии уточниха, че смисълът на понятието „упражняване на правото на строеж“, употребено в чл. 67 ЗС, когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от множество самостоятелни обекти, както и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж.
„След като сградата е вече завършена в „груб строеж“, правото на строеж е реализирано за всеки един от обектите, от които тази сграда се състои и въз основа на това лицето, в чиято полза правото на строеж е било учредено, респ. прехвърлено след първоначалното учредяване, е придобило правото на собственост върху съответния обект“, пишат в решението си за развитие на правото съдиите Калинова, Генчева и Неделчева.
Те подчертават, че макар давностният срок по чл. 67 ЗС да започва да тече от момента, в който договорът за учредяване на суперфицията породи действие, и обикновено вече да е изтекъл към датата на завеждане на иска, те са категорични, че „при разрешаване на спора дали правото е погасено по давност съдът следва да съобрази особеностите на отношенията между спорещите страни и на хипотезата, към която този давностен срок намира приложение“.
Върховните съдии посочват, че 5-годишният давностен срок защитава собственика на земята, тъй като правото на строеж ограничава неговите права, включително възможността сам да строи. „Когато собственикът на земята е учредил право на строеж въз основа на договор, с който наред с това е договорил срещу учредяването на правото на строеж за част от обектите в сградата, да получи без допълнително заплащане част от останалите обекти, които суперфициарят да изгради за своя сметка, от значение е и обстоятелството какви промени са настъпили в правоотношението по негова воля след сключването на договора за учредяване на правото на строеж, какви действия, имащи значение за реализирането на правата по договора собственикът на земята е извършвал до предявяването на иска. Особено когато тези негови действия, обусловени от собствения му интерес, са насочени към изпълнението на договора, което би имало за последица придобиване на право на собственост от страна на собственика на земята върху определените за него обекти. От съществено значение в подобна хипотеза е и дали правата по договора се упражняват добросъвестно“, разясняват те.
Делото започва по иск на собственици на терен в София. Те искат съдът да установи, че е изтекъл давностният срок за упражняване на правото на строеж, което са учредили в полза на инвеститор. Срещу това той се е ангажирал да изгради за своя сметка сграда с апартаменти и магазини. В случая 5-годишният срок за реализиране на правото на строеж е изтекъл още през 2012 г. Въпреки това разрешението за строеж е презаверявано няколко пъти, а строителния процес е продължил и до завеждането на иска през 2022 г. Година след началото на делото е съставен и Акт 14 (с протокола към него), с който се удостоверява, че сградата е завършена на етап „груб строеж“.
Първоинстанционният Софийски районен съд (СРС) отхвърля иска, но след обжалване Софийският градски съд (СГС) го уважава.
Различието в крайните заключения на двете инстанции идва от начина, по който СРС възприема факта, че след завеждането на делото сградата вече е достигнала етап „груб строеж“, което е официално констатирано. Районният съд приема, че това обстоятелство задължително трябва да се зачете. Оттук той прави извода, че правото на строеж вече се е трансформирало в право на собственост, поради което искът за погасяването му по давност се явява неоснователен.
От своя страна Софийският градски съд заема противоположна позиция – след като към момента на подаване на исковата молба правото на строеж вече е било погасено, а собственикът на земята се е позовал на давността преди суперфицията да бъде упражнена, то тя се погасява в негова полза.
Върховният касационен съд (ВКС) обаче отбелязва, че въззивният съд е допуснал следните пропуски. Първо, той не е отчел правното значение на факта, че разрешението за строеж е било презаверявано неколкократно от главния архитект на Столичната община. Второ, изцяло е пренебрегнал въпроса по чия инициатива е ставало това. ВКС подчертава, че през 2011 г. именно собствениците на терена са поискали строителството да продължи след изтичането на първоначалния 5-годишен срок. „По този начин самите собственици на терена са се съгласили строежът на сградата да бъде завършен 5 години след подаване на искането за презаверяване, т.е. към 2016 г.“, констатират върховните съдии.
Последващите искания за презаверяване на разрешението за строеж са подадени от самия инвеститор. Към тях обаче са били приложени нотариално заверени декларации, с които собствениците на терена за пореден път потвърждават съгласието си изграждането на сградата да продължи.
От ВКС посочват, че тези обстоятелства са известни по делото, тъй като ответниците са ги изтъкнали и са представили съответните доказателства. Поради това въззивният съд е бил длъжен да ги анализира, тъй като те изразяват воля за отказ от вече изтекла давност.
Върховните съдии правят следния извод: „Съобразявайки правното значение на тези факти и обстоятелства предвид посочените по-горе особености в отношенията по повод строителството на сградата, а именно смесения характер на сключения на 07.03.2007 г. договор, извършените в хода на строителството презаверявания на разрешението за строеж със съгласието на собствениците на земята, продължаващото и към момента на предявяването на иска строителство, при което е продължило изграждането и на обектите, които собствениците на земята са запазили за себе си при сключването на договора, настоящият състав приема, че позоваването на изтеклата давност по отношение на учреденото през 2007 г. право на строеж, вкл. предвид обстоятелството, че в хода на производството сградата е завършена в груб строеж, е неоснователно.“
