Адвокат Христо Ничев, заедно с колегата си адвокат Георги Георгиев, е управляващ съдружник в Адвокатска кантора „Ничев и Георгиев“. Преди основаването на кантората адвокат Ничев има богат юридически и професионален опит в едни от най-големите бизнес структури в страната, както и във водещи финансови институции. Част от специализацията му е свързана с вещно право, потребителско и фирмено кредитиране, режим на кредитните и финансови институции и лизингово кредитиране, поради което го потърсихме за коментар относно юридическите аспекти на случващото се на кредитния и на имотния пазар.
/КРОСС/ Адвокат Ничев, какви са сферите на дейност на адвокатската Ви кантора и какво е наблюдението Ви спрямо бизнес средата в страната през последните месеци?
Нашият екип обслужва широк спектър от клиенти, в това число водещи финансови институции, дружества осъществяващи небанкови финансови услуги, колекторски и лизингови компании, общини, държавни институции, строителни компании, сдружения с нестопанска цел и физически лица, като през последните години тясно се специализира в юридическите аспекти на корпоративното и потребителското кредитиране и последствията от него.
Бизнес средата още от Ковид пандемията насам се развива изключително динамично и неедностранчиво. Наблюдават се пикове и спадове в някои от секторите, текат пазарни процеси, които не бяха често срещани в миналото. Това се потвърждава от въпросите с които все по-често се обръщат към нас нашите клиенти и юридическите услуги, които им предоставяме.
В кои сектори от услугите, които предоставяте, се наблюдават най-съществени изменения?
Безспорно секторът в който се наблюдава най-голямо раздвижване са недвижимите имоти и потребителското кредитиране. Цялостната икономическа обстановка влияе пряко на имотния пазар и от там на кредитирането. Увеличението на лихвените проценти и преразглеждането на политиките по кредитиране на банките в страната, насочиха много хора към небанково финансиране. От тази гледна точка считам, че това е положителен сигнал както за бизнеса, така и за потребителите, тъй като няма как в тази трудна икономическа обстановка и непрестанно покачващи се цени, обикновения потребител, малкия и среден бизнес, да оцелее без достъп до кредитиране.
Публичните данни за отминалата 2022 г. показаха, че е поставен нов рекорд по отпуснати ипотечни и потребителски кредити откакто се води статистика за кредитния пазар в България. Ръстовете са доста сериозни от около 26% при ипотечните и около 14% при потребителските кредити. Ниските лихви са сред мотивиращите фактори за покупката и инвестицията в недвижими имоти, но също така допринася и все още наличието на висок процент спестявания при част от гражданите, както и страховете им че инфлацията ще заличи тези спестявания, ако не бъдат вложени в недвижими имоти. Очаквам интересът да се запази висок и през тази година.
Друг сектор, в който нашата кантора предоставя своите услуги и който търпи значителни промени, е публичният и по-специално разходването на публични средства по реда на Закона за обществените поръчки. Там негативните процеси са продиктувани както от политическата нестабилност през последните повече от две години и липсата на редовно правителство, така и от високата инфлация и поскъпването на стоките и най-вече на строителните материали. Наблюдават се много чести откази от страна на изпълнители да стартират, а и дори да довършат вече започнати проекти, които са спечелили, поради разликата в цените. Липсва адекватна индексация на стойностите по които се възлагат поръчки с вече избрани изпълнители преди увеличението на цените. Това са много притеснителни тенденции, на които за голямо съжаление не се обръща адекватно внимание и не се вземат мерки от страна на държавата. Потърпевши от тази ситуация са както държавата и общините, така и бизнеса.
Имате ли наблюдение от юридическата Ви дейност конкретно върху пазара на недвижими имоти в София?
Доста наши клиенти през последната година се ориентираха към покупко-продажба на недвижими имоти в столицата (като най-голям и динамичен пазар в страната), а също и към кредитиране на такива сделки. В този смисъл, статистическите данни на Имотен регистър София, а също и на имотните регистри в другите големи градове, безспорно показват голямо оживление на този пазар след затихването на Ковид кризата и след началото на войната в Украйна. Съществен стимул за това са и интензивните инфлационни процеси, които всички ясно наблюдаваме.
Считате ли, че цените на които се предлагат такива обекти са адекватни и основният въпрос – очаквате ли спад на цените?
Считам, че доколкото продължава да има отчетливо високо търсене на недвижими имоти, то значи цените на пазара би следвало да са адекватни на иконимическите реалности. С оглед дейността на нашата адвокатска кантора и наблюденията ни спрямо клиенти на този пазар, с които работим от доста време, очаквания ми са предлагането на атрактивни имоти, както в София, така и в по-голямата част от страната, да се увеличи към края на тази година. Според мен това ще се дължи на увеличение на предлагането на т.н. вторичен имотен пазар (а именно предлагане на недвижими имоти от частни съдебни изпълнители на публична продан по необслужвани договори и кредити). Тази тенденция е правопропорционална на увеличението на потребителското и фирмено кредитирани, за което вече казахме. Но доколко това увеличено предлагане през публични продани, което очаквам, ще се отрази на намаляването на цените, не се наемам да прогнозирам.
Какво е наблюдението Ви относно просрочените фирмени и потребителски задължения, които преминават във фаза изпълнително/принудително събиране?
В рамките на изминалата 2022 г. в дейността на кантората ни не се забелязваше прекомерно увеличение на образуваните изпълнителни производства по необслужвани кредитни, финансови и потребителски задължения – обемите вървяха спрямо тенденцията, която се наблюдаваше през последните години, включително и преди Ковид пандемията. Към края на 2022 г. обаче, а и отчетливо от началото на настоящата година, се наблюдава увеличение на междуфирмената и потребителската задлъжнялост, което води до значителен ръст на образуваните изпълнителни производства и съответно до осъществяването на принудителни изпълнителни способи – най-често публична продан на недвижими имоти, движими вещи и други активи. Подобна тенденция адвокатската ни кантора отчита и при изпълнението на необслужвани задължения по специалния ред, който Закона за особените залози предоставя. Считам че тази тенденция ще продължи и значително ще нараства през настоящата година.
Високите нива на имотния и на кредитния пазар може ли да доведе до случаи на измами или друг вид нелоялни практики?
Да, безспорно, а и за огромно съжаление, подобни тенденции вече започват да се наблюдават. Особено отчетливо е това при нелоялните търговски практики. При нас често идват клиенти физически лица, които са подходили невнимателно при поемане на задължения или при разпореждане с тяхно имущество, в следствие на което се обръщат към нас във връзка със съдебни действия. Ето защо съветвам гражданите да бъдат изключително внимателни както при търсене на кредитиране, така и при покупко-продажба или други разпореждания с тяхно имущество, да не се предоверяват и винаги да търсят адекватна юридическа и консултантска експертиза.
Източник: https://www.cross.bg/imoti-kreditirane-pazar-1714952.html
